Crédit immobilier : vers un durcissement des obligations

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Les emprunteurs vont devoir se tenir au courant des derniers changements législatifs pour leurs prêts immobiliers. Ce qui n’était jusqu’alors que des préconisations va devenir une obligation pour les banques, décide le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Au cours de l’été 2021, ces nouvelles mesures seront donc implémentées. Comment comprendre les changements à venir pour les demandes de prêts immobiliers ?

Un état des lieux annuel des recommandations

Demander un prêt immobilier est déjà une affaire compliquée. Entre le calcul de son budget, de son apport, et le choix de l’investissement à réaliser, de nombreux facteurs sont à prendre en compte. L’emprunteur est également soumis à de nombreuses conditions pour pouvoir prétendre à un prêt.

Si les banques appliquent en majorité les normes de leurs choix, le 17 Décembre 2020, le HCSF avait annoncé de nouvelles mesures à privilégier, remplaçant celles déjà énoncées fin 2019. Leur objectif : assurer un équilibre entre un accès facilité aux crédits et le risque d’un surendettement des ménages. En 2019, les recommandations étaient les suivantes :

  • une durée de financement allant jusqu’à 25 ans ;
  • un taux d’endettement plafonné à 33%.

Fin 2020, une nouvelle déclaration du conseil somme les banques à suivre des préconisations différentes. Ce sont ses dernières, en majorité, qui ont décidé d’être appliquées de façon obligatoire dès cet été. Les banques doivent impérativement mettre en place ces nouvelles mesures, sous peine d’être sanctionnées. Cette obligation passera sous la forme d’une norme, et non pas d’une loi ou d’un décret. La norme juridique sera mise en place par une des deux instances : le HCSF ou l’ACPR.

Comprendre les obligations dorénavant imposées par le HCSF

Sur la base des suggestions données fin d’année 2019, le Haut Conseil affine les préconisations en Décembre 2020. Or jusqu’alors, les banques n’étaient pas forcées d’appliquer les recommandations du HCSF. La situation s’apprêtant à changer dans les prochaines semaines, il est primordial de se tenir au courant des nouvelles modalités.

Les banques doivent à présent suivre les conditions suivantes :

  • un prêt immobilier ne peut plus être accordé pour 30 ans ;
  • un logement ancien bénéficie d’une durée de prêt maximale de 25 ans ;
  • deux ans supplémentaires peuvent être accordés pour un logement neuf, soit un total de 27 ans ;
  • les deux années supplémentaires sont considérées « différées », soit utilisées pour régler les intérêts restants ;
  • le taux d’endettement passe de 33 à 35%, en incluant l’assurance.

Comment estimer malgré tout son prêt immobilier ?

De nombreux spécialistes en ligne mettent à disposition des outils pour réfléchir au mieux à son projet d’investissement immobilier. Ils sont régulièrement mis à jour avec les dernières réglementations suivies par les banques. L’emprunteur potentiel peut ainsi se tourner vers des simulateurs tels que des outils de calculs de frais de notaire ou de mensualité. C’est une manière efficace de déterminer son budget pour le projet immobilier en réflexion.

Au-delà des aides liées à l’élaboration de sa demande de prêts, l’emprunteur peut être curieux des bénéfices à réaliser. En effet, si les dossiers parviennent à remplir les nouvelles normes imposées, l’emprunteur peut tout à fait se renseigner sur les différentes réductions accessibles. Son nouveau bien immobilier peut par exemple lui permettre de prétendre à certaines réductions d’impôts. Des services spécialisés en finance et investissement permettent, entre autres, de se renseigner facilement sur les moyens pour réduire ses impôts à l’aide de simulateurs en ligne.

Pour certains emprunteurs, il peut alors être intéressant de réfléchir à investir en loi Pinel. Cette dernière permet de bénéficier d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 21% selon les conditions de locations déterminées. Les biens concernés sont nombreux, en priorité les logements neufs ou les projets de construction, bien que les acheteurs puissent également investir en loi Pinel sur des vieilles habitations à rénover. Depuis peu toutefois, cet achat devra obligatoirement se faire sur des habitations en logement collectif. 

Quelles complications pour les emprunteurs ?

Les nouvelles préconisations sont loin de tirer un avis unanime. De nombreux spécialistes craignent que les nouvelles modalités bloquent certains emprunteurs. L’assouplissement des conditions depuis fin 2020 a poussé de nombreux ménages à faire des demandes de prêts. Cela s’ajoutait au taux d’intérêt immobilier très intéressant, un combo attirant pour des acheteurs prospecteurs.

Un niveau record de demandes aurait ainsi été atteint en Avril 2021, ce qui rendaient les banques plus confiantes, en sortie de confinement. Ces dernières n’hésitaient alors pas à dépasser les limites recommandées pour accepter les dossiers jugés sûrs.

La limite du taux d’endettement n’est pas nécessairement handicapante, selon les spécialistes. C’est surtout la limite de durée du prêt qui inquiète. Pour beaucoup de jeunes primo-accédants, cette obligation peut limiter l’accès à des biens qu’un étalement des paiements plus long aurait permis. Les emprunteurs peuvent ainsi craindre de ne pas pouvoir prétendre à des biens. Une division des classes se jouerait également, ce qui aurait un impact négatif non-négligeable.

Quelle marge de manœuvre pour les banques ?

Comme toute règle, les nouvelles normes imposées ont leurs exceptions et dérogations. Un quota limité est attribué aux banques concernant ces dérogations. Cette exception permet notamment aux banques d’autoriser :

  • les prêts supérieurs à une durée de 25 ans pour un temps limité ;
  • un taux d’endettement supérieur à 35% pour des ménages dont le reste à vivre est suffisamment important.

A ce jour, une marge de 20% est autorisée chaque trimestre. Cela signifie que moins d’un cinquième des dossiers de demande acceptés peuvent être soumis à une dérogation.

Quelles conditions pour une dérogation de dossier ?

Plusieurs conditions sont à respecter, influant les dossiers qui peuvent être acceptés. En effet, il faut qu’au moins 30% des dossiers avec dérogation concernent des primo-accédants. De plus, 80% minimum des dossiers impactés par une demande de dérogation doivent être acceptés pour un emprunt sur une résidence principale. 

Cette marge de manœuvre est rassurante dans une certaine mesure pour les nouveaux acheteurs. S’ils ne bénéficient pas d’un apport suffisant, ils peuvent ainsi négocier avec leur banque pour envisager une durée de prêt supérieure à 25 ans. Cela permettrait d’étaler davantage les paiements.

Cette solution reste toutefois une exception, et c’est sur cet aspect que règne principalement l’inquiétude actuelle du secteur bancaire. Le prochain quart financier sera donc d’importance pour un premier verdict, puisque les banques devront pour la première fois obligatoirement appliquer la norme du Haut Conseil de Stabilité Financière. 

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